火热势头的风险管理(下):银行多偏向住宅房贷

时间:2020-07-22 18:32:33   作者:    595浏览

由于住宅产业贷款的资产素质比较稳定,本地银行如今多偏向于借贷此类型贷款。

根据马兴业金融研究的一项报告,一般上,银行对高档和高楼产业(如吉隆坡市中心一带及满家乐)的融资借贷意愿不太高。


同时,众银行或许皆拥有各自的参考列表,列出他们较无意借出住宅产业贷款的地区;在住宅产业价格过高的地区,这些产业的融资便利将透过指定基准来评估,而且依贷款者的财务能力而定。

当然,各银行也很关心相关的“潜能生意”,也就是透过发放某项贷款,能让它们可从中取得多少赚幅。

报告称:“获取住宅产业贷款的主要基础,是透过信贷评分卡或风险等级来评估贷款者的信贷状况,即不仅仅专注在产业类型和价值方面,这让住宅产业贷款拥有比较稳定的资产素质。”

尽管各银行都有定下各自的最高偿债比率(debt servicing ratio),但所有银行都必须遵守大马国家银行的规定,即第三项房贷的最高贷款对估值比率(LTV)或贷款顶限为70%,这条例旨在缓和贷款者购买产业来投资所带来的风险。

总折损贷款率获改善


除了政府的措施外,本地银行向来也对资产素质良好把关,至今为止,外国经济放缓对银行资产的影响相当有限,总折损贷款率甚至从2010年12月的3.4%,下跌至2012年7月的2.2%。

另外,银行房贷的总折损贷款比率,更从2012年10月的3.2%,下滑至2012年7月的2%。大马国内8家银行的住宅产业总折损贷款率皆获得改善。

MIDF指出,即使在2009年金融危机期间,大马的失业率平均维持3%水平。

“我们相信,良好的基本面维护了产业市场的健康素质。”

就未来展望而言,就业市场稳定及通胀水平温和,是确保偿债能力维持良好的重要因素,尤其是那些借贷较高款额的消费者,并不会担心受影响,银行资产因此受到保护,稳定了大马的金融体系。

高档屋借贷较困难

一般而言,本地银行并不太热衷向高档房屋,特别是城中城及满家乐一带的产业发放贷款,这种风险管理提高了银行在动荡时期的风险承受度。

MIDF说:“我们相信,银行本身已列出一些不太偏好的地区。

此外,本地银行在放贷之前,也会重新对贷款者本身的信用能力及风险承受度给予评估,正是这一点对大马银行业的资产提供了保护罩。”

目前,大众银行(Pbbank,1295,主板金融股)及丰隆银行(HLbank,5819,主板金融股)是比较保守的两家银行,他们的资产类型主要以本地为主,而且素质也比其他同业更能抵御风险。

也就是说,即使在经济滑落期间会面对偿还能力及房产借贷的影响,但他们的抗压能力仍相当高。

至于在外国拥有资产的银行,其房贷资产组合也包括了国外的产业,所以这些银行则面临更高的风险,尤其是在经济不佳时期及产业价格下跌时。

火热势头的风险管理(下):银行多偏向住宅房贷
火热势头的风险管理(下):银行多偏向住宅房贷
火热势头的风险管理(下):银行多偏向住宅房贷

中档产业价续涨有因

大部分银行的房贷组合都是中档产业,业界认为这类产业的需求料持续走高,主因包括几个:

1.大众产业市场没有泡沫,长期投资者多会在低利率时购屋。

2.虽然房贷利率已从基贷率负2%至负2.3%,上调至基贷率负1.5%至1.9%,但整体来说,房贷利率还是偏低。

3,房贷利率从历史低点重新上调,基准利率可能提高将支撑房贷需求。

4.产业盈利税调高虽不利投资者,但相对资本回酬,涉及的税金依然不算大。

隆沙槟屋价指数最高

虽然政府在实施许多措施后,仍无法逆转价格上扬的趋势。

产业估价师倪传鹏指出,根据产业估价局(JPPH)数据,我国各州的产业价格指数中,以吉隆坡的335点为最高,排名第二的是沙巴(310),而槟城则排名在第三(277)。

他说,根据过往20年的记录,当产业领域跌入两年的下跌周期时,将会迎来5至年的上涨趋势。

“而产业市场最新一次的下跌期,在2008及2009年的全球金融风暴之际,意味着今年仍处于上涨周期中。”

打房措施还未发酵

另一方面,有分析员认为,政府打房未能抑制屋价,也可能是各项措施还未发酵,因此效果未完全显现。

根据马来西亚产业资讯中心(NAPIC),大马的房屋价格指数自2000年开始便按年增长12%,但MIDF投资研究相信,实施各项措施后的效应会延后反映,所以价格会在之后才转跌。

掌握风险管理5招 投资产业游刃有余

政府透过各种政策管理产业市场,至于投资者又该如何在忧心泡沫之余,降低本身的投资风险?

余广财提出了几个策略,包括慎选地点、计算回酬、买入估值偏低的产业及良好分配贷款比率。

风险管理策略一:慎选地点

慎选产业的地点很重要,一些供应过剩的地区,对产业周期相当敏感。由于乡区人民收入主要来自原产品,所以当原产品市场势头转下,将影响产业的价格。

至于城市地区,则主要受到股市表现影响,一般上股市滑落将影响金融系统里的游资,再打击产业价格。

马来西亚房地产发展商会公布的2012年下半年产业领域调查显示,产业5大热点依序是蒲种、哥打白沙罗、加影、蕉赖及城中城。

风险管理策略二:计算总回酬

另外,投资者也应学习计算总回酬(Gross Yield,租金/产业价格),这是计算产业投资基本面的方式,透过结果检视自己的投资目标。一般上产业价格越高,带来的总回酬率其实越低。以下是他举的例子。

情况一:产业A2008年的价值为50万令吉,每月的租金为2500令吉,因此总回酬率为:

产业A的总回酬率=RM2500x12x100%
RM500,000
=6%

情况二:产业A的价格在2012年走高至80万令吉,每月的租金为3000令吉

产业A的总回酬率=RM3000x12x100%
RM800,000
=4.5%

从计算总回酬的方式我们发现,大马一些地区的产业,增值速度从过去的30%,飙升至超过100%的水平,但租金增长幅度不大,因此回酬率也不断在下降。

风险管理策略三:了解产业类型

了解不同产业类型的走势也很重要,这样可避免买入估值过高,或增值潜能太低的产业。

例如大马高档地区的产业,如满家乐及吉隆坡城中城一带,其增值率已经从2011年中开始下降。这样的趋势,也开始蔓延至半城郊地区的中价高楼住宅产业。

同时,高档的住宅产业如别墅或半独立式房屋,增值速度也开始放缓。

风险管理策略四:供期不超过收入30%

对于首次购屋者,你可透过确保每月的供期不超过家庭收入的30%,来减轻本身的负担,并选择靠近公司、学校及设施完善的地点,以降低购房风险。

与此同时,你也可以选择在理想的地点先租房子,因为许多估价过高的产业,每月供期比租金来得高。

风险管理策略五:选择屋龄较高的成熟区

对于投资者来说,你可选择屋龄已经超过10年的成熟地区,特别是那些附近有新房产计划在动工的地区。

新的产业价格一般上因为土地成本、劳力及材料而扬升,发展商为了维持利润而拉台价格。

反之,屋龄超过10年的产业土地价格较便宜,建筑成本也低,所以价格会比新的产业便宜,但产业价值很有升值潜能。这种购买方式,有望带来高租金回酬及更高的资本获利。

火热势头的风险管理(下):银行多偏向住宅房贷

总结

大马人对产业周期了解不多,但只要掌握走势,便能更敏锐地做出投资决定,不管是在荣景还是衰退期,只要洞悉市场,天天都是投资好天!